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由于目标的稀缺性,物业管理行业在a股之前很少被提及。自2018年以来,随着上市物业管理公司数量的大幅增加,市场对它们的关注度大幅提升,各券商纷纷表达了对明年物业管理行业的坚定信心。

物业管理是房地产的一个附属行业。这是一个难得的长期价值投资行业,具有良好的现金流、低负债、较强的可持续性和稳定的业绩。从行业角度来看,市场规模超过1万亿元,空间很大。此外,无论是短期还是长期,都有良好的增长逻辑。从公司的角度来看,近年来总公司的市场份额逐年增加,未来将继续受益于相关房地产公司的增长。然而,独立的第三方物业管理公司有望通过延伸并购和进入盈利的商业市场获得更大的增长空间。

市场规模超过万亿

从行业规模来看,到2018年底,国内物业管理面积将达到204亿平方米。如果前100家物业管理公司的平均数字是4.22元/平方米/月,市场规模将已经超过1万亿元。

物业管理的发展遵循增量逻辑。只要商品房新建或出售,行业规模就会相应扩大。此外,与家庭和电器等辅助行业不同,物业管理服务一旦形成,将会持续很长时间。一般来说,企业在房屋交付时就开始提供物业服务。根据房地产项目开发时间的计算,物业管理服务将比90年代的期货配置至少落后2.5-3年。2016年国内商品房销售增长22.5%。尽管在2017年和2018年继续下滑,但仍实现了正增长,三年内累计销售面积接近50亿平方米,复合年增长率为10.1%。在短期内,这部分商品房将在未来1-2年内集中交付,导致物业管理行业的扩张,预计物业管理服务的潜在空间超过2000亿元。

从长期来看,物业管理与城市化率之间存在正相关关系。国内城市化率目前约为59.6%,相比之下,美国为82.3%,日本为91.6%,韩国为81.5%。与这些发达国家相比,我们还有20%的发展空间。天丰证券预测,随着城市化率的提高,未来五年国内商品房销售面积将继续增加50亿平方米。

集中业务办公室利润增长最高

从行业结构来看,我国物资管理的集中度不高,但趋向于向头部集中。数据显示,2018年百强物业管理企业管理区域的市场份额约为38.8%,其中CR10仅占11.35%。然而,如果与前几年相比,从2013年到2017年将分别为4.85%、6.18%、7.64%、10.18%和11.06%,呈逐年上升趋势。当然,这个比例也与房地产开发商有关。许多房地产开发商提供自己的物业服务,如碧桂园、万科、保利等。他们的物业服务对象大多是附属公司的房地产项目,如碧桂园,80%以上来自兄弟附属企业。

物业管理分为多种形式,包括住宅、商业、办公、机构和工业园区。2018年,100强中有70%来自住宅,8.65%和9.12%来自商业和写字楼。

从收入结构来看,写字楼物业收费最高。前100家企业的办公物业收费接近8元/平/月,其次是商业物业和医院物业,收费在7-8元之间。虽然住宅物业管理所占的比例很高,但其收入却是最低的,甚至低于学校、工业园区等物业。百强企业的住宅物业平均收费水平低于3元。因此,可以看出,在2017年,前100名的物业管理非res

业内大多数公司都是房地产公司的掌门人,如碧桂园服务、新城悦服务、凯撒精品、奥园健康等。并选择在香港上市。a股目前是相对纯粹的上市公司,主要是杜南地产和AVIC巽他,还有一家公司被称为新正达上市。

杜南地产(603506):

与其他相关房地产公司不同,该公司是一家独立的第三方物业管理服务企业。通过与银泰集团和阿里巴巴的合作,该公司大力拓展非住宅类业务。目前,非住宅类已经通过资本市场延伸并购的方式扩展到浙江省以外的市场。2018年,浙江省以外市场的收入比例已超过30%。

2018年,公司签约总面积5542万平方米,同比增长42.67%。新增加的面积加速了公司今年的业绩。前三季度净利润同比增长31.41%,而前两年分别为18.8%和22.7%,呈现加速改善趋势。截至今年第三季度末,公司已签约项目471个,同比增长15%,总承包面积6028万平方米,同比增长14%,预收人民币2.07亿元,同比增长59%。未来业绩预计将继续稳步增长。

AVIC山达(000043):

尽管该公司今年的涨幅最大,超过3倍,但证券公司仍强烈推荐该公司,主要是因为该公司有巨大的增长潜力。该公司最初的主要业务是房地产开发和物业管理。今年4月,资产重组启动,合并了农行和招商局的两项优质资产。合同面积约1.5亿平方米,备考物业管理的管理收入规模一下子跃居上市物业管理企业之首。此外,考虑到招商部门旗下仍有大量商业地产,过去三年蛇口招商新建筑面积增速保持较高水平,未来管理面积预计将继续快速增长。目前,市场上七家机构对公司2020年业绩的普遍预期为5.94亿元,合理估值约为180亿元。

鑫郑达(002968):

公司起源于重庆,现已发展成为中国西南地区最具影响力的物业管理企业。从经营业绩来看,2018年收入为8.8亿元,净利润超过8800万元。收入规模在全国百强物业管理公司中仅处于中上水平,但盈利能力在第三方物业管理公司中处于前列。杜南地产的情况也是如此,它的出价已经被列出。目前累计承包面积超过6000平方米,接近杜南。但是,该公司的非住宅业务占80%以上,盈利能力较高。如果公司以私募股权的方式估值,其上市后的合理市值应该超过杜南地产。

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